BERICHT ÜBER DEN ERWERB VON IMMOBILIEN SEITENS CHINISISCHEN INVESTOREN IN GRIECHENLAND IN HINBLICK AUF DAS NEU GEWÄHLTE GESETZ ÜBER KÄUFE VON ÜBER 250000 EURO DIE DAS RECHT AUF EIN 5-JÄHRIGES AUFENTHALTSERLAUBNIS MITGEWÄHRLEISTEN
(Art.36A Gesetz 3386/2005, wie diese über Art.6 Gesetz 4146/2013 ergänzt wurde)
Relevante Gesetze: N. 1890/1990, N. 3386/2005, N.4146/2013 und die relevante erlassene Richtlinien der Verwaltung, Nr. 20/07.11.2013 Ministerium für Inneres (verkörpert und ersetzt die unter Nr. 13, 15,18/2013 aufgrund des gleichen Gesetzes, erlassenen Richtlinien) und der Entscheidung des Ministers für Inneres, unter Nr. 23195/2013, verkündigt im Gesetzesblatt B 1279/2013.
I. ALLGEMEINE GESETZLICHE RAHMEN
Historischer Hinblick:
Im Hinblick auf die griechische finanzielle Krise, versucht die griechische Regierung das Land für ausländische Investoren attraktiv zu machen. Bisher, waren meist die andere E.U-Bürger im griechischen Raum bei dem Immobilienmarkt sehr aktiv, aber nach der Krise in der Euro-Zone haben diese Investitionen aus dem E.U-Raum, besonders wegen der politischen Situation in dem Land, eher ausgeruht bis komplett gestoppt. Gerade sucht man Investoren außerhalb der EU, da diese schon seit dem Anfang der Krise sich als ökonomische Akteure präsent machten (besonders Asien: China und Russland). Um die Investitionsklima zu verbessern, hielt der Gesetzgeber die Notwendigkeit darin, den Aufenthaltsstatus der Investoren in dem Land zu gewährleisten. Das vergibt dem Investor eine Sicherheit über seine Investition und verringert das Risiko erheblich. Bisher bezogen sich die meisten Kategorien der Aufenthaltserlaubnissen auf die Migranten in dem Land und die gesamte Migrationspolitik wurde in mehreren Ministerielle Entscheidungen miteinbehalten, bis dem Jahr 2005, dass das Hauptgesetz über den Aufenthalt und Integration Nr. 3386/2005 von Minister Pavlopoulos verabschiedet wurde. Gerade steht das griechische Parlament davor, ein Gesetzesbuch über den Aufenthalt und Integration der nicht-E.U Bürgern zu verabschieden, das alle bisher erlassene ministerielle Entscheidungen und Gesetze miteinbeziehen wird.
Art. 36A Gesetz 3386/2005 – AUFENTHALSERLAUBNIS DER IMMOBILIENEIGENTÜMERN
Aufgrund des neuen Gesetztes über die Schaffung eines entwicklungsfreundlichen Umfeldes für strategische und Privatinvestitionen sowie sonstige Bestimmungen unter Nr. 4146/2013, wurde zum ersten Mal in Griechenland eine gesonderte Art von Aufenthaltserlaubnis eingeräumt, angesichts der Vermögen des Antragsstellenden in griechischen Raum. Somit, die nicht E.U-Bürger, die sich schon in Griechenland ein Immobilien-Vermögen von Höhe von 250.000 Euro schon besitzen oder beabsichtigen ein Immobilienvermögen von dieser Höhe zu erwerben, dürfen ohne weiteres in Griechenland eine Aufenthaltserlaubnis zu beantragen. Solange alle Voraussetzungen vorliegen stellt dies eine Soll-Entscheidung für die Verwaltung dar.
Insbesondere der Art.6 des Gesetzes N.4146/2013 hat das Allgemein Gesetz über den Eintritt, Aufenthalt und Integration von nicht-EU Bürgern im griechischen Raum N. 3386/2005 ergänzt und erweitert, dadurch dass es darin noch eine besondere Kategorie von Aufenthaltserlaubnis vorgesehen wird, die unmittelbar mit dem Eigentum des Antragstellenden in Verbindung steht.
Der Art.6 des obenerwähnten Gesetzes (Gesetz Nr. 4146/2013 über die Schaffung eines entwicklungsfreundlichen Umfeldes für strategische und Privatinvestitionen sowie sonstige Bestimmungen) hat zu dem Art. i36 des Gesetzes über den Eintritt, Aufenthalt und Integration von nicht-EU Bürgern den Art.36A zugefügt und somit eine besondere Kategorie von Aufenthaltserlaubnis eingeleitet, die aus dem Besitz und Eigentum von Immobilien oder aus der langjährigen Vermietung, bzw. Leasing abgeleitet wird, vorausgesetzt, dass dieser (Kauf oder Leasing) im Höhe von 250000 Euro ist und dieser über die erforderliche Zeugnisse (Kopie des Vertrages, Bestätigung seitens des verfassenden Notars und Zeugnis über die Registrierung des Kaufvertrages im Grundstücksbuch) bewiesen werden kannii. Eine besondere Rolle spielt hierfür die Bestätigung seitens des Notars, worauf über den Wert des Grundstücks, wie auch über die Abbezahlung des Preises berichtet wird.
Für die Aufenthaltserlaubnis wird nicht nur die Eigenschaft als Eigentümer, sondern auch als Besitzer der Immobilien in Frage gestellt und es stellt zusammen mit dem Eigentum eine unabdingbare Voraussetzung für den Erwerb der 5-jährigen Aufenthaltserlaubnisiii und deren späteren Erneuerung.
Dennoch wird der Familie des Investoren noch das gleiche Recht eingeräumt, bzw. die Kinder und Ehefrau sind auch zu einem 5-jährigen Aufenthaltserlaubnis und die entsprechende Erneuerung dieses Erlaubnis berechtigtiv, ein Recht aus deren Eigenschaft, als Angehörige der Familie des Eigentümers.
Für die Erneuerung des Aufenthaltserlaubnis wird erstmal der Wert des Vermögens und dann der Status der Immobilien untersucht, bzw. der Eigentum und der Besitz. Der Schwerpunkt liegt also sowohl an dem Eigentum und Besitz, als auch an dem Wert, die beide stellen die unabdingbaren Voraussetzungen für diese Art von Aufenthaltserlaubnissen.
Sollte der Eigentümer über irgendwelche Weise das Eigentum verlieren, dann verliert er automatisch die Aufenthaltsgenehmigung.
Wichtig dabei zu merken ist, dass nicht nur der Eigentum, sondern auch der Besitz in der Person des Eigentümers immer präsent sein muss, um das Recht auf die Aufenthaltserlaubnis zu haben. Unklar bleibt, ob weitere finanzielle Nutzungen des Eigentums erlaubt sind v(Mietverträge, Leasing usw). Obwohl die Formulierung des Gesetzes sehr klar über beide Besitz und Eigentum spricht, wohl aber wurde eine Gegenmeinung zu einer erlaubten finanziellen Nutzung des Eigentums für einen Verstoß gegen die Rechte des Einzelnen an seinem Vermögen sprechen, die solcherweise erheblich beeinträchtigt wären. Auch aus Grund der nationalen Interesse könnte eine solche Einschränkung nicht rechtfertigt werden, besonders deswegen, dass es in Griechenland schon spezielle Gesetze über die Einschränkung der Abschluss von Verträgen für Immobilien in bestimmten Orten geben (siehe unten: Gesetz 1890/1990) und die noch in Kraft sind. Somit ist die nationale Interesse gut Dadurch aber, dass es im Gesetz der Begriff „Vermögen“ benutzt wird, bleibt die Frage des Begriffes und insbesondere, ob darunter noch der Gewerbekauf einfällt offenvi.
Dadurch aber dass Zweck und Ziel des neuen Gesetzes, die Einladung von ausländischen Investoren ist, gibt es gerade im griechischen Raum erhebliches Bedenken, über die Abschaffung der Voraussetzung des Besitzes aus der Vorschrift für die Aufenthaltsgenehmigung. vii
A. DAS „VERMÖGEN“ und DER WERT VON 250.000 EURO
Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Grundstück, Wohnung, Gewerbe, es wird nur allgemein über Vermögen gesprochen und somit fallen unter dem Gesetz alle Immobilien, auch Grundstücke, die noch nicht bebaut sind.
Das Vermögen darf aus mehreren Grundstücken sich bestehen, allerdings sollte dann der gesamte Wert in Kauf genommen werden.
Bei nicht bebauten Grundstücken wird dennoch im Gesetz vorgesehen, dass der Wert von dem Bauvertrag, bzw. Bauinvestition zusammen mit dem Grundstück im Höhe von 250.000Euro sein müssen, was man über mit dem Grundstücksvertrag in Kombination mit dem Bauvertragviii, bzw. Vertrag über den Bau einer Immobilien beweisen kann.
Daneben, spielt es keine Rolle, wie man das Vermögen erworben hat, ob über einen Schenkungsvertrag und nicht einen Kaufvertrag; geprüft wird der Vermögen an sich, bzw. die Höhe des Wertes und ob Eigentum und Besitz in der Person zutreffen.
Im Falle von Miteigentum kann das Vermögen bis zu 2 (zwei) maximal Miteigentümern angehören, die im Prozent von 50% jeweils und in Ganzen Miteigentümern sind nur wenn die Eigentümern Ehegatten ixsind im Wert von 250.000 Euro sein. Bei allen anderen Fällen von Miteigentum muss jeweils die Höhe des Anteils an dem Eigentum für jeden Eigentümern mindestens von 250.000 Euro sein. Das Recht auf die Aufenthaltserlaubnis besitzen dann Alle Miteigentümer, wie auch deren Familienx.
Ferner, muss noch unbedingt bei dem Kauf von Immobilien in Griechenland von ausländischen Investoren folgendes in Kauf genommen werden:
In Griechenland gilt seit 1990 das Gesetz 1890/1990 über die Immobilien, die sich an den Grenzen sich befinden und von ausländischen privat- oder juristischen Personen gekauft werden. Die Immobilien, die sich an diesen ausschließlich aufgelisteten Regionen sich befinden, wofür das Amt für die Verteidigung zuständig istxi, benötigen eine gesonderte Genehmigung vom Amt für die Verteidigung des Landes. Da dieser gerade sehr zeitaufwendig istxii, muss immer überprüft werden, ob das Grundstück in einer solchen Region einfällt.
B. DIE AUFENTHALTSERLAUBNIS DER IMMOBILIENEIGENTÜMERN
Art. 36A N.4641/2013 leitet zum ersten Mal eine gesonderte Aufenthaltserlaubnis für die Immobilieneigentümer, ein Erlaubnis, dass sich mit dem Vermögen zusammenhängt und sich darauf stützt. Das Aufenthaltserlaubnis hat ein Dauer von 5 (fünf) Jahren und wird immer auf 5 (fünf) Jahren erneuert, vorausgesetzt, dass der Immobilie im Eigentum und Besitz der Person, der das beantragt, bleibt.
Unabdingbare Voraussetzung für die Erneurung bleiben der Eigentum und Besitz, die immer bewiesen werden müssen.
Neben dem Eigentümer, ist auch die Familie dessen zu der fünfjährigen Aufenthaltserlaubnis berechtigt. Diese leiten deren Recht zu einem Aufenthaltserlaubnis aus den Vorschriften xiiiwegen der Einheit der Familie (Schutz der Familie) im Gesetz für das Aufenthalt und Integration der nicht EU-Bürgern.
Die Kinder der Familie, die deren Aufenthaltserlaubnis über Art.36A erworben haben und mittlerweile volljährig geworden sind, bekommen eine gesonderte Aufenthaltserlaubnisxiv.
Der Antrag für die 5-jährige Aufenthaltserlaubnis setzt ein gültiges Visum vor.
Für die Aufenthaltserlaubnis braucht man folgendes vorzulegen:
1. Antrag (2X)
2. 3 Fotos in Farbe
3. Amtliche Kopie des Passports
4. Gesundheitszeugnis, erstellt von einem griechischen staatlichen Krankenhaus oder privaten Arzt
5. Kopie des Kaufvertrags der Immobilie oder der Immobilien
6. Bestätigung von dem Notar über den Immobilienkauf
7. Zeugnis über die Registrierung des Kaufvertrages im Grundstücksbuch
8. Zeugnis über die Anmeldung an einer Versicherung (privat oder gesetzlich)
In dem Gesetz 4146/2013, Art.36A wird dennoch vorgesehen, dass
a. Dieses Aufenthaltserlaubnis kein Recht auf Arbeitserlaubnis verleihtxv
b. Der Zeitraum des Aufenthaltes, dass solcherweise bewiesen wird, zählt nicht für den Erwerb für die griechische Staatsangehörigkeitxvi
Der Antrag kann gerade über einen Bevollmächtigten Anwalt gestellt werden. Der muss allerdings die gültigen Pässe der Antragsstellenden besitzen. Demnächst wird ein neues Verfahren, was der Antrag angeht eingeleitet, ein Eigenständiges Dokument statt ein Zeugnis über den Antrag wird erstellt und für dieses Dokument wird auch die physische Anwesenheit des Antragsstellenden benötigt, da die physische Merkmale des Antragsstellenden werden biometrisch registriert.
Dennoch steht in der Richtlinie 20/07.11.2013 (Amt für Inneres) unter
ΣΤ.weitere Erläuterungen, dass die medizinische und Krankenversicherung auch über eine ausländische Organisation erfolgen kann, solange im Krankenversicherungsvertrag ausdrücklich erwähnt wird, dass der Versicherte auch in Griechenland bedeckt wird, für den Zeitraum, dass er in Griechenland lebt.
Die Aufenthaltserlaubnis hat ein Dauer von 5 (fünf) Jahren, es wird vor den jeweils örtlich zuständigen Ausländern Behörden beantragt und der Person, dem sie verleiht wird, werden folgende Rechte eingeräumt:
Man kann in Griechenland für den gesamten Zeitraum bleiben.
Man kann in anderen Ländern des Schengen- Vertrags alle 6 Monate und für maximal 3 Monate verreisen
Man hat Zugang zu dem öffentlichen Schulen und Krankenhäusern Griechenlands, wie die Inländer.
Wenn man einen vollständigen Antrag erstellt hat, bekommt man von der Verwaltung eine Bestätigung über den Antrag der Aufenthaltserlaubnis.
Die Verwaltung erlässt innerhalb 2 (zwei) Monate die Aufenthaltserlaubnis.
Diese Bestätigung ersetzt nicht die Aufenthaltserlaubnis und man darf nicht damit in anderen Ländern im Schengen-Raum verreisen. Sollte der Interessante zurück in seinem Land verreisen, dann darf man mit dieser Bestätigung allein nach Griechenland fliegen, allerdings ohne in anderen Ländern des Schengens Raums stoppen oder aufhalten zu dürfen. Nur direkte Flüge aus dem Herkunftsland nach Griechenland sind mit dieser Bestätigung gestattet.
ERNEUERUNG DER AUFENTHALTSERLAUBNIS
Bei der Erneuerung der Aufenthaltserlaubnis wird nur der Immobilienstatus geprüft, bzw., ob der Interessante noch Eigentümer bleibt. Für die Erneuerung der Aufenthaltserlaubnis wird nur das Zeugnis von dem Grundstücksamt gefragtxvii, bzw. der Zeugnis der Registrierung des Vertrages (sollte eine Änderung im Eigentum-Status stattfinden, wird diese im Grundstücksamt eingetragen) und eine Bestätigung der Kranken- und Pflegeversicherung, wo sich die Interessanten Partei angemeldet hat. Aus dem Gesetz lässt sich nicht sagen, ob der Wert der Immobilienwert wieder neu überprüft wird. Aus den Prinzipien des Verwaltungsrechts und insbesondere des Schutzes des Verwaltenden lässt sich sowas ausschließen.
Zu dem Thema hat sich die Verwaltung nur rückwärts nach entschieden und zwar, die Immobilieneigentümer von Immobilien, die gerade von 250.000Euro Wert sind, obwohl diese zum Zeitpunkt des Kaufs von niedrigeren Wert waren, dürfen ebenfalls die Aufenthaltserlaubnis des Art. 36A beantragenxviii, solange der Wert der Immobilien zum Zeitpunkt des Antrags gleich oder höher als 250.000 Euro ist.
Zuletzt, die Tatsache, dass über den Wert des Immobilien entscheidende Rolle die Bestätigung seitens der Seite der Notaren spieltxix, worin der Wert der Immobilien bestätigt wird und diese im Falle der Erneuerung der Aufenthaltserlaubnis nicht gefragt wird, lässt sich dafür beantworten, dass der Wert der Immobilien zum Zeitpunkt des ursprünglichen Antrags nur beachtet wird und zu keinem späteren Zeitpunkt. Später ist nur die Kontinuität des Verhältnis zwischen Eigentümer und Immobilien wichtig, bzw. ob diese noch besteht oder nicht. Das Zeugnis des Notars über den Wert wird nicht weiter gefragt oder benötigt.
ANDERE RELEVANTE PROZESSUALE FRAGEN
VOR DER EINREISE NACH GRIECHENLAND
Sollte man die Absicht haben in Griechenland Vermögen des Art. 36A zu erwerben, ist man zu dem speziellen nationalen Visum Typ D (Dauer von 365Tagen) berechtigt.
Man kann entweder mit dem einfachen Reise-Visum Typ C (Schengen-Visum) oder mit dem nationalen-Visum Typ D in Griechenland einreisen. Das einfache Visum C erlaubt dem Inhaber sowohl in Griechenland, als auch in andren Schengen Raum Ländern bis 90Tage zu verreisen.
Der Visum Typ D wurde als geeignet für die Interessanten des Art. 36A genehmigt und somit wird dieses Visum empfohlenxx, es hat ein Dauer von 1 (einem) Jahr, bzw. 365 Tagen. und man darf mehrmals ein- und ausreisen. Sowohl dieses Visum, als auch d Aufenthaltserlaubnis vergibt deren Berechtigten das Recht, innerhalb des Schengen-Raums für einen Zeitraum von 3 Monate maximal, alle 6Monate zu verreisen.
Soweit man beweisen xxikann, dass man die Absicht sich in Griechenland eine Immobilie zu erwerben hat und diese Immobilie von Mindestwert in der Höhe von 250.000Euro ist, dann darf man ein Visum Typens D von der Botschaft beantragenxxii. Das Visum trägt ein Aufkleber mit der Bemerkung „N.3386/05 Art. 36A“.
Die Inhaber des Visums Typ D werden von der Verpflichtung ein Zeugnis über deren Gesundheit vor den griechischen Ämtern vorzulegen befreit, wenn diese dem zuständigen konsularischen Amt ein Zeugnis deren Herkunftsland mit dem gleichen Inhalt vorlegenxxiii.
Für den Antrag xxivdes Visums Typ D, nationales Visum braucht man
1. Antrag und Foto
2. Passport
3. Auszug aus dem Strafregister
4. Medizinisches Zeugnis über die Gesundheit des Antragstellenden, dass er unter keiner der öffentlichen Gesundheit gefährdeten Krankheit leidet
5. Reiseversicherung
Und dazu: (im Falle eines abgeschlossenen Kaufs)
6. Kopie des Kaufvertrags
7. Notarielles Zeugnis, dass die Immobilie unter Art. 36A Gesetz 3386/2005 einfällt (Zeugnis über den Wert der Immobilie)
8. Zeugnis der Registrierung des Vertrags im Grundstücksamt
Oder (sollte der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen sein)
9. Beweis über die Finanzielle Situation des Interessanten, entweder aus einem anerkannten Bankinstitut oder anderer Finanzinstitut, woraus seine finanzielle Kapazität bewiesen wird
10. Ein Vertrag über den Auftrag entweder an einer Anwaltsfirma oder Anwalt oder Maklerbüro, dass innerhalb der E.U Raums beruflich zugelassen ist.
ZUSTÄNDIGE BEHÖRDE ALLGEMEIN
A. Griechisches Konsulat, bzw. Botschaft, örtlich zuständig für den Antragstellenden (Wohnort des Interessanten)
B. Ausländer Behörde, örtlich zuständig (Ort der Immobilie)
C. Finanzamt für die Erstellung einer Steuernummer (Ort der Immobilie)
ABSCHLUSS EINES KAUFVERTRAGES IN GRIECHENLAND UND DAMIT VERBUNDENE KOSTEN UND STEUER
Im Großen und Ganzen trägt der Käufer in Griechenland beim Abschluss eines Kaufvertrages folgende Kosten:
1. Notarielles Honorar
2. Anwaltshonorar
3. Maklerhonorar
4. Gebühren für die Registrierung beim Grundstücksamt
5. Grünes Zeugnis der gebauten Gebäuden von einem Ingenieur
6. Bestätigung einer rechtmäßigen Gebäuden von einem Ingenieur
7. Steuer für den Erwerb eines Grundstücks
8. Steuer für den Bezirk
9. Mehrwertsteuer
In Griechenland sucht sich der Käufer den Notar aus und er Alleine trägt die Kosten für sein Honorar (Notarielles Honorar 1,2-2% auf den Wert plus weitere Kosten für seine Rechte). Dennoch ist die Anwesenheit eines Rechtsanwalts notwendig und bei ausländischen Vertragsparteien auch ein amtlicher Dolmetscher.
Vor dem Kauf einer Immobilie in Griechenland braucht man folgende zu recherchieren
a. Der rechtliche Status der Immobilie (dies erfolgt über 2Ämter, Grundstücksamt und Register Amt), dass ein Anwalt übernehmen kann (nur ein Anwalt ist für diese Recherchen berechtigt). Das Honorar des Anwalts wird in Prozent auf den Wert der Immobilien berechnet (0,5% für den Wert von 250.000 Euro). Die meisten Anwälte berechnen die Recherche unterschiedlich zu der Unterschreibung des Vertrages oder je nach der Vereinbarung.
b. Der technische Status der Immobilie bei gebauten Grundstücken. Heutzutage, wird dennoch ein Zeugnis über die Umweltfreundlichkeit der Immobilie von dem Ingenieur gefragt (Soll-für die Gültigkeit des Vertrages), das sog. „Grünes Zeugnis“, dass 300-500 Euro kostet, sollte der Kauvertrag eine Gebäude als Kaufobjekt haben, wie auch eine Bestätigung seitens des Ingenieurs, dass die gebaute Gebäude gemäß den originellen Bauplan xxvgebaut wurden.
c. Die etwaigen Schulden des Eigentums an dem Bezirk (sog. Schulden an Wasser und Land), wo das Grundstück gehört. Da sieht man, ob gemäß des Bauplanes der Stadt, wo es sich gehört, das Grundstück begünstigt oder benachteiligt wird (dementsprechend wird auch ein Zeugnis erstellt, was auch eine Soll-Voraussetzung für den Abschluss des Vertrages stellt).
Dennoch braucht jede Vertragspartei eine gültige griechische Steuernummer. Diese bekommt man im Finanzamt, wo man als Wohnort „Ausland“ einträgt.
Sollte man für den Kauf noch eine Makler-Agentur benutzt haben, dann fallen besondere Kosten dem Käufer an (Regelfall 2% auf den tatsächlichen Wert des Grundstücks).
Nach dem Abschluss des Vertrages ist man verpflichtet, den Vertrag im Grundstücksamt zu registrieren. Die Registrierung wird wieder in Prozenten berechnet und die entsprechenden Gebühren werden von dem Notar berechnet. (0,475% auf den Wert der Immobilie).